Hausverwaltung ist die Durchsetzung der Eigentümerinteressen
In Fortführung der bisherigen Artikel Anforderungsprofil und Leistungsspektrum (7/96), Ver-sicherungswesen (9/96), Miete und Mietanpassungsmöglich-keiten (10/96), Objektbetreuung vor Ort (2-3/97), Optimierung der Bewirtschaftungskosten (6/97), der technischen Bewirtschaftung (9/97), der Modernisierung von Immobilien (11/97), dem Controlling (2/98) der Wohnungseigentumsver-waltung (5/98), der Gebäude-rekonstruktion (7/98), der Kundenbetreuung (9/98) und dem Basiswissen (2/99) befaßt sich dieser Artikel mit den ständig steigendem Anspruchs-niveau an eine ordentliche Hauverwaltung
Der Lösungsansatz kann im Facility-Management liegen.
Problemstellung
Die aktuelle gesamtwirtschaft-liche Situation, die bestehende Unsicherheit durch die ständigen Änderungen der Steuer- und Finanzpolitik, die unverändert hohe Arbeitslosigkeit, die Wohngeldpolitik und viele weitere Faktoren wirken sich besonders auf die Immobilien-wirtschaft aus, und zwar negativ.
Dies ist unbefriedigend, zumal Investitionen in Immobilien als Sachinvestitionen langfristiger Natur sind und damit Planungs-sicherheit erfordern.
Daneben bestehen jedoch auch objektbezogene Ursachen, die die Fehlentwicklung einer Immobilie begründen. So z.B. die Fehleinschätzung der Lage und so eine fehlerhafte Projektierung, Baumängel, unzureichende Ver-mietungsaktivitäten, starre Miet-preisvorstellungen u.a. Oftmals sind diese objektbezogenen Ursachen auf fehlende Kommunikation zurück zu führen zwischen den Beteiligten.
Für den einzelnen Eigentümer kann dies fatale Folgen haben. In vielen Großstädten sind enorme Leerstände im Wohnungs- und Gewerbebereich zu verzeichnen, die die Finanzierung der Eigentümer durch fehlende Mieteinnahmen gefährden. Eine Konsequenz ist die gestiegene Zahl der Zwangversteigerungen.
Facility-Management
Standardmäßig beinhaltet die Hausverwaltung die kauf-männische und technische Betreuung einer bestehenden Immobilie einschließlich der Mieterbetreuung.
Somit sind die wesentlichen Aufgaben einer Hausverwaltung auf die laufende Bewirtschaftung einer bestehenden Immobilie konzentriert und damit leider auch reduziert.
Hier greift der Ansatz des Facility-Managements. Dessen Grundgedanke basiert auf 2 Aspekten:
1. die Integration aller Leistungsbereiche rund um die Immobilie
2. die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie
Diese beiden Grundgedanken werden im folgenden näher betrachtet und kritisch gewürdigt.
1. Die Integration aller Leistungsbereiche rund um die Immobilie
Die bisherige Praxis zeichnet sich dadurch aus, dass die zahlreichen Dienstleister rund um die Immobilie wie die Verwaltung, Gebäudetechniker, Handwerks-betriebe, Versorgungsbetriebe, Versicherungen, Banken, Makler und andere sich schwerpunkt-mäßig nur auf ihren Aufgaben-bereich konzentrieren und nicht "über den Tellerrand schauen".
Somit sind Informationsdefizite und gestörte Leistungsprozesse vorprogrammiert.
Ziel muß es also sein, dem Eigentümer als Kunden ein Produkt zu präsentieren, die alle Leistungsbereiche integriert und koordiniert, um eine optimale Kundenzufriedenheit realisieren zu können.
Die Koordination kann eigentlich nur durch die Hausverwaltung erfolgen, da hier die wesent- lichen Informationen ankommen und umgesetzt werden (müssen).
Der Vorteil für den Eigentümer als Kunden liegt klar auf der Hand: dieser muß sich nicht selber um Beschaffung und Integration der einzelnen Teilleistungen bemühen.
2. Die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie
Die Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie lassen sich wie folgt einteilen:
- Projektierung und Erstellung
- laufende Bewirtschaftung
- Abriß
Auch hier ist die gängige Praxis, daß in den einzelnen Phasen jeweils unterschiedliche Dienst-leister verantwortlich tätig sind, deren Aufgaben nicht aufeinander abgestimmt sind.
Salopp formuliert gestaltet sich dies in der Weise, daß der Architekt plant, der Bauunternehmer erstellt, der Verwalter bewirtschaftet und der Abrißunternehmer schafft wieder eine Freifläche.
Bei einer Gebäuderekonstruktion (Modernisierung) gestaltet sich der Ablauf nahezu analog.
Im Interesse des Eigentümers kann somit die Konsequenz nur lauten, die in den einzelnen Phasen Beteiligten an einen Tisch zu bringen und eine ganzheitliche Konzeption zu entwickeln, die eben den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie betrachtet.
Dadurch wird die "geballte Intelligenz" von Technikern und Kaufleuten unmittelbar genutzt, wodurch z.B. Baukosten optimiert, ausstattungs- und bedarfsgerechter Wohn- und Gewerbe- raum geschaffen, künftige Bewirtschaftungskosten reduziert und mögliche Mieterwünsche berücksichtigt werden können. Im Ergebnis können somit die Vermietungs-chancen erhöht und auch mögliche Verkaufsoptionen berücksichtigt werden.
Einen wesentlichen und federführenden Beitrag kann hier ebenfalls der Hausverwalter leisten, da dieser den Bedarf vor Ort seitens der Mieter als künftige Kunden kennt.
Kritische Würdigung
Mit dem Facility Management hat sich ein relativ neuer Denkansatz des Immobilien-managements entwickelt, der den gestiegenen Ansprüchen der Eigentümer als Kunden Rechnung tragen kann.
Facility Management ist jedoch nicht als Modewort zu verstehen,
sondern muß durch die Unternehmensphilosophie der Hausverwaltung und der beteiligten Dienstleister auch gelebt werden, alles andere wäre Makulatur.
Facility Management bietet die Chance, durch sinnvolle Kooperation ein für alle Beteiligten optimales Ergebnis zu erzielen. Die erforderliche Kooperation bedeutet nicht zwingend die Gründung großer Unternehmen, sondern den langfristigen Aufbau eines verläßlichen Systems von unabhängigen Spezialisten, die gemeinsam ein starkes Team bilden.
RESÜMEE
In Interesse der Kunden als auch im eigenen Interesse muß sich der justify den gestiegenen Ansprüchen stellen.
Die enge Kooperation mit den übrigen Dienstleistern steigert die eigene Kompetenz und schafft die Grundlage für die "Paketlösung" zugunsten des Kunden. Auf der anderen Seite muß der Kunde dies auch wollen.
Aufgabe des Verwalters muß es sein, diesem Anspruch und diesen Anforderungen gerecht zu werden.
