Hausverwaltung ist Durchsetzung der Eigentümerinteressen

Überlicherweise ist die Wahl des Verwalters durch die Eigentümer eine auf Dauer angelegte Entscheidung. Der Erhalt und die Entwicklung der jeweiligen Liegenschaft liegt dann in dem treuhänderischen Geschick des Verwalters.

Die Wahl des Verwalters ist somit eine äußerst wichtige Entscheidung der Eigentümer, die vorab und darüber hinaus auch laufend zu prüfen ist. Dazu nachstehend einige Kriterien, die die Auswahl erleichtern.

Anforderungen und Leistungsumfang des Verwalters werden einerseits vom Eigentümer objektspezifisch nach den eigenen Vorstellungen formuliert, andererseits gibt es allgemeine Anforderungen und Leistungspotentiale eines Verwalters.

 

Das allgemeine Anforderungsprofil und Leistungsspektrum

Für die Hausverwalter gibt es ein eigenes Berufsbild: den Kaufmann und/oder Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft mit staatlich anerkanntem IHK-Abschluß. Derartig nachgewiesene Ausbildungen sind Garant für ein Mindestmaß an Qualität der Verwaltung.

Der Kaufmann und/oder Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft hat den Nachweis praktischer Fähigkeiten und theoretischer Kenntnisse erbracht, die die Basis für eine ordnungsgemäße Verwaltung bilden.

Dies sind auszugsweise:

Das Berufsbild spiegelt demnach das Profil und das mögliche Aufgabenpotential eines Verwalters wider.  

 

Die speziellen Anforderungen an den Verwalter

1. Die fachliche Kompetenz
Wichtigstes Kriterium ist ohne Zweifel die nachzuweisende fachliche Kompetenz des Verwalters und der Mitarbeiterschaft in kaufmännischer und technischer Hinsicht.

Eine fundierte Grundausbildung allein reicht jedoch nicht aus, um den durch die Gesetzgebung und Rechtsprechung ständig umfassenderen Ansprüchen an den Vermieter - also den Eigentümer - gerecht zu werden. Eine permanente Weiterbildung ist regelmäßig erforderlich. Dies gilt insbesondere für alle Verwalter in den östlichen Bundesländern durch die fortwährenden Übergangsvorschriften. Der Bezug von entsprechenden Fachzeitschriften ist somit obligatorisch.

2. Die soziale Kompetenz
Soziale Kompetenz beinhaltet das Verhalten gegenüber den Eigentümern und den Mietern. Dazu gehört vor allem die Fähigkeit, das Handeln dieser Personenkreise zu verstehen und sich in sie hineinzuversetzen. Dies gilt für den menschlichen Umgang in Wort und Schrift.

Insbesondere bei mehreren Eigentümern einer Liegenschaft ist die Berücksichtigung aller individuellen Intressen sorgfältig auszuloten und untereinander zu vermitteln. Dies bedarf der erforderlichen Flexibilität und Argumente.

Das Verhalten gegenüber den Mietern erlangt eine immer wichtigere Bedeutung. Die Stärkung der Mieterrechte durch den Gesetzgeber und zunehmende Vertretung der Mieterinteressen durch Mietervereine und Rechtsanwälte haben generell zu einer intensiven Mieterbetreuung zu führen. Insbesondere seien hier als Beispiele Modernisierungsmaßnahmen und die damit verbundenen Mietanpassungsmöglichkeiten sowie die jährlich abzurechnenden Nebenkosten genannt. Eine regelmäßige Mieterbetreuung beugt potentiellen Konflikten - die zeit-und kostenintensiv sind - wirksam vor. Dies bedarf des notwendigen Fingerspitzengefühls.

3. Die konzeptionelle Kompetenz
Ein Verwalter muß schließlich in der Lage sein, über den "Tellerrand" hinauszuschauen; d.h. die Fähigkeit besitzen, Probleme und Chancen im Zusammenhang erkennen und gleichzeitig aus verschiedenen Perspektiven zu betrachten. Unter Berücksichtigung der Branchenentwicklung, der öffentlichen Fördermittelprogramme, der Steuerpolitik des Staates, der Städtebauplanung, technischen Innovationen und weiteren Aspekten muß der Verwalter den Eigentümer perspektivisch beraten und betreuen.

Zusammenfassung
Eine ordnungsgemäße Verwaltung im Interesse der Eigentümer setzt die in ihrem Wesen vorgenannten Kompetenzen voraus. Wichtig ist ferner die daraus resultierende Verpflichtung, daß die jeweilige Liegenschaft individuell entsprechend den objektspezifischen Anforderungen und Gegebenheiten betreut wird. Daraus folgt weiterhin, daß eine Hausverwaltung nur sinnvoll direkt vor Ort ist.

Zur Durchführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung muß sich der Verwalter technischer Hilfsmittel bedienen. Vorrangig ist der - noch nicht bei allen erfolgte - PC-Einsatz unter Anwendung eines speziellen Hausverwaltungsprogrammes für die Abrechnungserstellung und das erforderliche Controlling. Für die tagesaktuellen Bankdaten ist ein Btx-Zugang notwendig und für den sofortigen Informationsaustausch ein separater Faxanschluß.

Empfehlungen für Hauseigentümer
Für die Verwalterauswahl gibt es objektive Kriterien, die zu berücksichtigt sind, um die Wirtschaftlichkeit der Liegenschaft auf Dauer sicherstellen zu können. Ordentliche Verwalter können dazu sicherlich Referenzen benennen.