Die Gebäuderekonstruktion (Sanierung)

 

Hausverwaltung ist die Durchsetzung der Eigentümerinteressen

Im Anschluß an die bisherigen Artikel Anforderungsprofil und Leistungsspektrum (7/96), Ver-sicherungswesen (9/96), Miete und Mietanpassungsmöglich-keiten (10/96), Objektbetreuung vor Ort (2-3/97), Optimierung der Bewirtschaftungskosten (6/97), der technischen Bewirtschaftung (9/97), der Modernisierung von Immobilien (11/97), dem Controlling (2/98) und der Wohnungseigentums-verwaltung (5/98) setzt sich dieser Artikel mit den möglichen Maßnahmen bei einer erforderlichen vollständigen Ge-bäuderekonstruktion auseinander.

Die Gebäuderekonstruktion

Bei der Gebäuderekonstruktion (sprachgebräulich auch als Sanierung bezeichnet) erfolgt ein umfassender Eingriff in die gesamte Gebäudesubstanz derart, daß in der Regel sowohl die Gebäudehülle als auch die einzelnen Mietbereiche voll-ständig auf den neuesten technischen Stand gebracht werden. Dabei kann es auch zu Veränderungen von den Grundrissen kommen in Verbindung mit Verbesserungen der Wohnqualität durch Balkonanbauten sowie zu sinnvollen Ergänzungen der Gebäudetechnik, z.B. Fahrstuhleinbau.

Bei der Gebäuderekonstruktion handelt es sich also um eine Maßnahme, die eine grundlegende Modernisierung des gesamten Objektes beinhaltet. Insofern wird auf den Artikel "Modernisierung von Wohnim-mobilien" in der Ausgabe 11/97 verwiesen.

Im folgenden werden die erforderlichen Maßnahmen im Rahmen einer Gebäudere-konstruktion anhand von 4 formalen Aspekten betrachtet, bei denen der Hausverwalter eine wesentliche Hilfestellung leisten kann:

1. der kaufmännische Aspekt
Bei dem kaufmännischen Aspekt sind 2 wesentliche Punkte von Bedeutung. Zum einen die Finanzierung und zum anderen die Wirtschaftlichkeit.

Bei der Finanzierung kann der Verwalter unterstützen, indem er mögliche Förderungen des Staates und deren Einbindung in die Finanzierung prüft und vorschlägt. Hier kommen Förderungen des Bundes, des Landes und der Kommune in Betracht. Im Zusammenhang mit dem Einsatz öffentlicher Mittel ist allerdings zu prüfen, welche Auflagen damit verbunden sind; denkbar sind Belegungs-bindungen oder Mietpreis-bindungen.
Da es Fördermöglichkeiten gibt, die in Form von Zuschüssen gewährt werden - also nicht zurückgezahlt werden müssen - empfiehlt sich in jedem Fall den Einsatz öffentlicher Mittel in Erwägung zu ziehen.

Bei der Prüfung der Wirtschaft-lichkeit kommt es im wesentlichen darauf an festzustellen, ob die mit der Investition verbundenen Ausgaben nachhaltig, d.h. langfristig, durch die Miet-einnahmen gedeckt werden. Hier ist also mit der notwendigen kaufmännischen Vorsicht und einer permanten Markt-beobachtung zu ermitteln, welche Mietpreise tatsächlich realisierbar sein werden. Zielstellung der Wirtschaftlichkeitsprüfung muß sein, daß die zu erwartenden Mieteinnahmen die Kosten der Finanzierung decken bzw. sogar höher sind. Ausdrücklich sei erwähnt, daß die Berück-sichtigung von möglichen Steuer-vorteilen nicht geeignet sind für eine aussagefähige Bewertung der Wirtschaftlichkeit.
Sofern das Gebäude noch bewohnt ist, bedarf es der Prüfung der Umlagefähigkeit der Modernisierungskosten bzw. der Beachtung der formalen gesetzlichen Modernisierungsan-kündigung. Durch befristete Umsetzungen kann die Baufreiheit erreicht werden, was den Bauablauf bedeutend verkürzt.
Während der Bauzeit können Kosteneinsparungen erzielt werden durch Abholung von Mülltonnen, Ausbau nicht benötigter Zähler u.w.m.

2. der technische Aspekt
Bei einer vollständigen Gebäude- rekonstruktion bedarf es sicherlich der Unterstützung von Architekten und Fachplanern, um den bauordlichen Vorgaben und Auflagen Genüge leisten zu können. Sofern Hausverwalter über derartig ausgebildetes Fach-personal verfügt, ist hier ein unmittelbare Unterstützung möglich, bedarf jedoch auf jeden Fall einer gesonderten Vereinbarung über das Leistungsspektrum.
Generell kann ein Verwalter jedoch Empfehlungen bei der Auswahl von bauausführenden Fachbetrieben geben. In der Regel arbeiten Verwalter mit Fachbetrieben zusammen, deren Qualität und Preis- / Leistungs-verhältnis bekannt und für eine Gebäuderekonstruktion relevant sind.

Eine wesentliche Hilfe sollte der Verwalter jedoch während der Durchführung der Arbeiten anbieten und für die Eigentümer umsetzen können. Und zwar betrifft dies die laufende begleitende Bauüberwachung. Dies ist zwar eigentlich eine originäre Aufgabe eines Architekten oder Bauleiters, allerdings sollte der Verwalter sowohl im Interesse des Eigentümers diesen zusätzlich über den Baufortschritt informieren im Rahmen eines Berichtswesens als auch im eigenen Interesse regelmäßig im Bilde über den Stand der Dinge sein. Dies gilt vor allem für den Zeitraum vor der geplanten Fertigstellung.
Im Rahmen der baubegleitenden Bauüberwachung kann rechtzeitig auf mieterrelevante Dinge wie Verbrauchszähler, Schlüssel, Briefkästen, Kabelanschluß, Telefon u.s.w. Einfluß genommen werden.
Darüber hinaus ist von besonderer Bedeutung die Frage der verbindlichen Bezugsfertig-keit, um die Vermietung entsprechend zu organisieren zwecks Realisierung der Mietein-nahmen.

3. der rechtliche Aspekt
Beim rechtlichen Aspekt kommt im wesentlichen das Vertrags-wesen zum tragen. Hier ist bezogen auf die Bauverträge nur eine Unterstützung möglich, wenn der Verwalter die erforder-liche fachliche Kompetenz hat; ansonsten obliegt dies in der Regel dem Architekten.
Aufgabe des Verwalters ist aber die risikogerechte Versicherung des Gebäudes während der Bauzeit. Darüber hinaus können eine Bauleistungs- und Bauherrenhaftpflichtversicherung vorbereitet werden.
Nach Abschluß der Arbeiten ist der Bedarf an Wartungsverträgen zu prüfen sowie die Unterlagen für mögliche Gewährleistungs- ansprüche vorzubereiten.

4. der soziale Aspekt
Soziale Aspekte sind bei einer Gebäuderekonstruktion nur von Belang, wenn bestehende Mietverhältnisse bestehen. Hier ist dann die neue Miete auf die Sozialverträglichkeit zu prüfen, ggf. bedarf es einvernehmlicher Sondervereinbarungen.
Denkbar sind ferner, daß bei den Arbeiten der Bedarf von denjenigen Mietern umgesetzt wird, die nach Fertigstellung die Wohnung ( wieder ) beziehen. Dies danken dann die Mieter in der Regel durch eine langfristige Mietdauer.

RESÜMEE

Hausverwalter haben viele Möglichkeiten, Ihre Eigentümer bei der Gebäuderekonstruktion zu unterstützen.
Dieses zusätzliche Engagement ist auch ein wesentliches Signal an die Eigentümer, daß der Verwalter auch tatsächlich deren Interessen vertritt.
Aufgabe des Verwalters muß es sein, diesem Anspruch und diesen Anforderungen gerecht zu werden.