Hausverwaltung ist die Durchsetzung der Eigentümerinteressen

Im Anschluß an die bisherigen Artikel Anforderungsprofil und Leistungsspektrum (7/96), Ver-sicherungswesen (9/96), Miete und Mietanpassungsmöglich-keiten (10/96), Objektbetreuung vor Ort (2-3/97), Optimierung der Bewirtschaftungskosten (6/97), der technischen Bewirtschaftung (9/97), der Modernisierung von Immobilien (11/97) und dem Controlling (2/98) beschreibt dieser Artikel die WEG-Verwaltung und deren Besonderheiten in Abgrenzung zur Hausverwaltung.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum.
Neben dem Wohnungseigentum gibt es noch das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten (z.B. Gewerbe).

Die Besonderheit beim Wohnungseigentum liegt vor allem darin, daß bei einer Wohnungseigentumsanlage nicht nur eine Person Eigentümer für die gesamte Anlage, sondern üblicherweise je Wohneinheit eine andere Person - also mehrere Eigentümer bei der Eigen- tumsanlage eingetragen sind.

Um die Interessen aller Eigentümer zu berücksichtigen und das Zusammenspiel der Wohnungseigentümer zu regeln, hat der Gesetzgeber ein eigenes Gesetz - das Wohnungs- eigentumsgesetz - geschaffen. Diese gesetzlichen Regelungen sind entsprechend zu beachten.

Anhand der Gliederung des Wohnungseigentumsgesetzes werden im folgenden die Besonder- heiten des Wohnungs-eigentums dargestellt:

 

1. Die Gründung von WEG
Wohnungseigentum läßt sich zum einen durch Vertrag (§ 3) oder durch Teilung des Eigentümers (§ 8) begründen.
Voraussetzung für die Gründung von Wohnungseigentum ist die baurechtliche Abgeschlossenheit. Weitere Voraussetzung ist der Teilungssplan, aus dem bauzeichnerich mit Numme-rierung und Größenangaben hervorgehen muß, welche Teile das Gebäudes zum Sondereigentum bzw. zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dabei dürfen die Teile des Gebäudes, die zu dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind sowie gemeinschaftliche Anlagen nicht Gegenstand des Sondereigentums sein.
Diese Klarstellung der Eigentumsverhältnisse ist von wesentlicher Bedeutung vor allem für die Instandhaltungsver-pflichtung.
Für jedes Wohnungseigentum wird ein eigenes Grundbuch angelegt von Amts wegen.

2. Die Gemeinschaftder Wohnungseigentümer
Entsprechend den gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben ist der Wohnungseigentümer berechtigt, nach Belieben sein Sondereigentum zu nutzen.

Den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum regeln die Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung, soweit dies nicht bereits durch das Gesetz vorgegeben ist. Die Gemeinschaftsordnung ist quasi eine Verfassung der Wohnungs-eigentümer.
Verpflichtet sind die Wohnungseigentümer zur ord-nungsgemäßen Instandhaltung ihres Sondereigentums bzw. sie haben Einwirkungen zu dulden, soweit diese das gemeinschaft-liche Eigentum und dessen Gebrauch betreffen.

Ferner sind die Wohnungs-eigentümer verpflichtet, entsprechend ihres Anteils am gemeinschaftlichen Eigentums die Kosten und Lasten zu tragen. Dieser Beitrag ist durch das monatliche Hausgeld zu leisten im wesentlichen für die Begleichung der laufenden Bewirtschaftungskosten, der Verwaltungskosten und der Bildung der gesetzlichen Instand- haltungsrücklage. In Abhängigkeit von der technischen Ausstattung der Eigentumsanlage beträgt das monatliche Hausgeld ca. 3,50 DM - 5,50 DM.

3. Die Verwaltung
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt 3 Organe zur ordnungs-gemäßen Verwaltung von Wohnungseigentum:

a) Die Eigentümerversammlung
b) Der Verwaltungbeirat
c) Der Verwalter

 

zu a)
Die Wohnungseigentümer-versammlung ist das beschluß-fassende Organ. In der jährlich stattfindenden Versammlung werden erforderliche Beschlüsse über die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instand-haltung der Eigentumsanlage gefaßt.
Gleichzeitig werden der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung des Verwalters geprüft und bestätigt.
Ferner obliegt es der Eigentümer-versammlung einen Verwalter zu bestellen.
Beschlüsse werden durch Stimmenmehrheit gefaßt, wobei jeder Wohnungseigentümer nach dem Gesetz nur eine Stimme hat. Die Regelungen über das Stimmrecht können abweichend entweder in der Teilungs-erklärung oder Gemeinschafts-ordnung festgelegt sein.

zu b)
Ein Verwaltungsbeirat, bestehend aus 3 Eigentümer, kann zur Unterstützung des Verwalters bestellt werden.
Ferner übernimmt der Beirat die Prüfung von Jahresabschlüssen, Wirtschaftsplänen und bei Bedarf von Kostenvoranschlägen.
Die Bestellung eines Beirates erfolgt üblicherweise nur für größere Eigen- tumswohnanlagen.

zu c)
Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt zwingend die Bestellung eines Verwalters für Wohnungs-eigentum vor. Verwalter kann auch ein Wohnungseigentümer sein.
Aufgabe des Verwalters ist die Verwaltung des gemeinschaft-lichen Eigentums. Zusätzlich kann der Verwalter auch das Sondereigenturm verwalten, dies bedarf jedoch eines gesonderten Vertrages.
Der Verwalter ist das ausführende Organ. Ihm obliegt die Durchsetzung der Beschlüsse, die ordnungsgemäße Instand-haltung, die treuhänderische Verwaltung der Gelder, die ordentliche Bewirtschaftung der Eigentumsanlage, die Auf-stellung der jährlichen Wirtschaftspläne sowie die Rechenschaftspflicht über die abgelaufenen Jahre. In der Wohnungseigentümerversamm-lung führt der Verwalter üblicherweise den Vorsitz.
Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters nach § 27 WEG können nicht eingeschränkt werden durch die Eigentümer.

4. Das Spannungsfeld innerhalb der Gemeinschaft
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht aus mehreren Personen, so daß es nicht verwundert, wenn diese unterschiedliche Auffassungen über die Bewirtschaftung und Verwendung der Anlage haben.
Dies gilt vor allem dann, wenn in der Gemeinschaft sowohl Eigennutzer als auch Kapital-anleger vertreten sind. Eigennutzer sind in der Regel mehr interessiert an der ordentlichen Pflege und dem Erhalt der Anlage als Kapitalnanleger, die vorrangig die Mieteinnahmen interessieren.

RESÜMEE

Der Verwalter hat die Interessen aller Wohnungseigentümer zu vertreten und zu berücksichtigen.
Damit ist der Verwalter gleichzeitig auch der Moderator der Eigentümergemeinschaft.
Dazu bedarf einerseits eines entsprechenden Fachwissens und andererseits auch eines ausgeprägten menschlichen Einfühlungsvermögens.
Aufgabe des Verwalters muß es sein, diesem Anspruch und diesen Anforderungen gerecht zu werden.